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什么是宅基地

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。

宅基地使用權流轉的對策

第一,做好宅基地使用權的確權登記。權利人應如實告知宅基地的面積、界限等具體情況,確保信息的真實性,通過登記明晰權屬,保護利害關系人的利益,維護交易安全。

第二,擴大受讓者的范圍。宅基地的身份性是計劃經濟和城鄉二元結構的產物,隨著城鎮化和城鄉一體化的開展,農民不應再局限于土地,并且隨著農村社會保障制度日益完善,土地的保障作用越來越有限,法律應轉換其“善良家父”的角色,擴大受讓者的范圍。

第三,構建第三方產權交易平臺。《決定》要求建立農村產權流轉交易市場,推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行,該平臺由第三方運營,可保證其公平性,雙方當事人可以實現信息互通,促進宅基地自由流轉的實現。

宅基地使用權轉讓條件

一、立法背景

由于涉及全國9億農民“安身立命”及攸關社會和諧穩定,國家政策和立法一直從嚴控制宅基地轉讓。《物權法》中有關宅基地使用權的規定有四條,其它規定散見于《土地管理法》、《擔保法》等法律中。應注意,《物權法》規定的宅基地使用權特指農村宅基地使用權。

二、宅基地使用權的概念

宅基地使用權是農民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有、使用的權利。特點有:

1、宅基地的所有權歸村集體或者村集體經濟組織。

2、宅基地使用權的主體是特定的農民。使用權僅限于本集體經濟組織內特定的成員享有,農村集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地。

3、宅基地使用權具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉賣。

4、宅基地使用權具有福利性。即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的,或只交納了極少的費用。

三、轉讓宅基地使用權需具備的條件

依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策,有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有:(一)轉讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;(三)受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配條件;(四)轉讓行為征 得集體經濟組織同意。強調一點,以上條件應同時具備。

四、城鎮居民不得購買宅基地的立法依據

我國人多地少,一直實行最嚴格的土地管理制度,且為防止出現農民轉讓宅基地后流離失所,進而影響社會穩定這一大局,我國立法禁止城鎮居民購買宅基地。國務院于《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調:“加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”《土地管理法》中有關“農村村民出 賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”的規定,也體現了不允許宅基地使用權向集體經濟組織外的城鎮居民轉讓的意思。

宅基地建房標準

1、農村新建、擴建或改建房,每戶宅基地的標準面積為80-120平方米,各村委會應根據村莊規劃和本村的實際用地情況統一確定本村的宅基地面積標準。

2、農村獨立住宅不得超過三層,每戶建筑總面積不得超過360平方米;

聯排住宅不得超過四層,每戶建筑總面積不得超過450平方米。各村應根據本村的風俗、民情研究確定固定的一種住宅建筑方案,形成統一風格,采用坡屋頂建筑形式。

3、農村建房應滿足如下的退縮要求:

(一)退縮水庫邊≥50米;退縮河涌、池塘邊≥20米;

(二)退縮村道邊線≥30米,退縮鄉(街)道邊線≥50米; 退縮縣道邊線≥100米;退縮高速公路、國道、省道邊線≥200米。

(三)同時應滿足《增城市建筑物退讓規劃管理規定》和 其它城鄉規劃的要求。

(四)房屋之間的前后距離不小于10米,房屋之間的左右 橫向間距不小于4.5米,房屋只允許在屋前外挑,陽臺挑出不超過1.5米。

4、農村村民有如下情形之一的,不得翻建、擴建原舊住宅。

(一)已取得新的住宅建設用地的;

(二)原舊住宅不符合村莊規劃、土地利用總體規劃或相 關退縮規定的;

(三)原舊住宅屬文物保護單位或省級以上歷史文化名村 保護規劃確定的保留風貌建筑的;

(四)在地質災害危險區范圍內的。

宅基地使用權轉讓方式

1、交換宅基地使用權

交換宅基地使用權,在法律上即享有宅基地使用權的當事人之間以交換意思表示為特征,將相互享有使用權的宅基地進行交換,雙方之間互找差價或者不找差價的合同行為。

2、轉讓宅基地使用權

轉讓宅基地使用權,是指宅基地使用權人將去所享有的宅基地使用權轉讓給他人,由他人支付價款的法律行為。

3、租賃宅基地使用權

租賃宅基地使用權是指宅基地使用權人將去享有的宅基地使用權以租賃方式提供給他人使用,由承租人支付租金的法律行為。

4、入股方式轉讓宅基地使用權

以入股的方式轉讓宅基地使用權,是指宅基地使用權人將去享有的宅基地使用權作價入股并獲得股息的行為。

5、贈與

贈與是指宅基地使用權人將去享有的宅基地使用權以作業方式轉讓給他人,他人無償取得宅基地使用權的法律行為。

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