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什么是房貸

房貸是所有與房產有關的、或是以房產為抵押物申請的貸款的總稱。包括房地產開發企業的開發貸款、購置房產時的購房按揭貸款以及以自己名下的房產為抵押物申請的房產抵押消費類貸款。

有房貸的房子怎么賣

未還清貸款的房子還處于抵押狀態,是不能上市交易的,但是,在現實中,可以通過一些方法來實現。

方法一:轉按揭

所謂“轉按揭”,是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據了解,目前能做轉按揭的銀行很少,北京等部分城市更是早就叫停了轉按揭,所以這種方法目前已經很少有人使用。

方法二:用買方的首付款繳清剩余貸款

這是當下二手房交易中最多應用的模式,適用于原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還后所剩貸款數目不大的情況。通常情況下,買家會認可首付房產總成交額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清,然后撤銷房產的抵押登記,進行下一步交易。

方法三:利用銀行貸款來繳清剩余貸款

如果以上兩種方法都行不通,那么賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產)向銀行申請抵押貸款,以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

房貸利息怎么算

1、等額本息計算公式

計算原則:銀行從每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供總額保持不變。

這是目前最為普遍,也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人,每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增,利息比重逐月遞減。

2、等額本金計算公式

借款人將本金平均分攤到每個月內,同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數

每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率

計算原則:每月歸還的本金額始終不變,利息會隨剩余本金的減少而減少。

房貸提前還款劃算嗎

其實人們買房貸款時,一般都會在協議上規定,半年或者一年內不得提前還款,否則是要支付一定金額的違約金。為什么會這樣呢,主要是因為現在的人多采用等額本息發還貸,而在還款的第一年,其利息是最多的一年,銀行為了自身的利益,盡可能的多收取利息,就想到通過這種方法來阻止借貸人在這段時間內還款;但是對于借貸人來說,第一個月還款時,支付利息最多,以后會逐步減少,自然越早換就越劃算。

但是這也有一個時間段,因為一般還款的前一半時間還的利息大約占了70&,所以一旦過了這個時間段,就不要再去提前還了,意義不大。

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